Af Paw Rytter
Christiansdalsvej 83
Vrå
Sådan ville den sydlige del af det rekreative område Beiths Vænge kunne komme til at se ud, hvis en plan om at opføre 5 liebhaverboliger blev realiseret. Smukt eller anmassende!? Meningerne er sikkert delte, men glem det! Spørgsmålet er nemlig irrelevant, for projektet bliver ikke til noget.
For Kim Andersen Ejendomme ApS der ejer grunden, hvor projektet skulle opføres, ønsker ikke, at der bliver udarbejdet en lokalplan. I stedet forsøger selskabet nu at få en administrativ tilladelse til at udstykke 2-3 parceller vest for den landejendom, der i forvejen ligger på grunden.
For undertegnede virker det bemærkelsesværdigt, hvis Kim Andersen Ejendomme ApS får tilladelse til at bygge 2-3 moderne boliger klos op ad den eksisterende landejendom. Resultatet bliver næppe særligt smukt eller harmonisk.
Hvorfor Kim Andersen Ejendomme ApS ikke ønsker, at der bliver udarbejdet en lokalplan, kan man kun gisne om. Men en mulighed er, at man fra selskabets side ikke vil risikere en offentlig debat, der eventuelt kunne føre til, at byrådet siger nej til, at et rekreativt areal bliver forvandlet til ”forhave” for en håndfuld eksklusive liebhaverboliger.
Ifølge advokat Jacob Munch Hansen som repræsenterer Kim Andersen Ejendomme ApS, så har Hjørring kommune i en mail afsendt den 12.09.2018 givet tilsagn om, at grunden kan udstykkes i tre parceller i alt. Vel og mærke uden at der bliver udarbejdet en lokalplan. Til grund herfor ligger han en udstykningsplan der blev sendt til Hjørring kommune den 16.08.2017 og førnævnte mail af 12.09.2018, hvori udstykningsplanen omtales, som ”godkendt”.
Der er imidlertid to forhold, der taler imod den betydning, som advokaten tilskriver den pågældende mail.
For det første var mailens modtager ejendomsmægler Morten Hove fra Nybolig. Han har fulgt sagen fra begyndelsen og allerede i 2015, blev han informeret om at: ”… Det er muligt, at en udstykning med nye parcelhuse vil udløse krav om lokalplanlægning. Det vil afhænge af ønskerne til udstykningen/det konkrete projekt.”
Den andet forhold er den udstykningsplan, som advokat Jacob Munch Hansen tilsyneladende mener kan ses som en administrativ godkendelse af den aktuelt ønskede udstykning. Problemet er udstykningsplanen på ingen måde giver indtryk af, hvilket projekt der er tale om. Derfor giver den ikke grundlag for at vurdere, hvorvidt der skal udarbejdes en lokalplan eller ej.
Hele sagen fylder 480 sider, så det er en omfattende opgave at få overblik over forløbet. Men det er tankevækkende, så mange gange kravet om lokalplan er oppe at vende.
Derfor vil jeg opfordre til, at byrådet ikke siger god for udstykningen af Ulvegravene 1, medmindre der bliver udarbejdet en lokalplan, så projektet kan blive ordentligt belyst og offentligheden kan blive inddraget. Det handler trods alt om et af de få rekreative områder, der er tilbage i det centrale Hjørring.
Nedenstående klip hentet i sagen.
20.04.2015. Kl. 17:22 Sagsansvarlig i mail til ejendomsmægler Morten Hove
”Vi ved ikke, hvordan udstykningen ønskes. Jeg tænker, at gården skal rives ned. Det er muligt, at en udstykning med nye parcelhuse vil udløse krav om lokalplanlægning. Det vil afhænge af ønskerne til udstykningen / det konkrete projekt.”
11.10.2017. Kl. 19:34 Arkitekt Jesper Nordberg i mail til sagsansvarlig
”Jeg har fået til opgave med at se på hvilke muligheder vi har på nærværende vedhæftet matrikelkort. Jeg har et par bygherrer der ønsker at opføre tæt lav bebyggelse – gerne i to plan som enten kædehuse eller dobbelthuse på den nuværende store matrikel på ca. 3740m². Er det muligt at opføre tæt lav bebyggelse her og når I siger ja, hvilke bebyggelsesprocent kan tilstræbes samt vil det udløse en ny lokalplan for området? Sagen skal helst holdes fortroligt. Du er meget velkommen til at ringe til mig så vi kan diskutere mulighederne.”
12.10.2017. Kl. 09:05 Sagsansvarlig i mail til arkitekt Jesper Nordberg
”Jeg har set nærmere på din forespørgsel. Vi har allerede behandlet spørgsmål om udstykning af ejendommen, hvor der er nikket ok til at anvende det offentlige areal til vejadgang, som vist på dit kort. Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme nr. 103.1110.03, Boligområde, åben-lav (kælderen kan udnyttes som en etage). Bebyggelsesprocenten er max. 30. Bygningshøjde max. 8,5m Etager: max 1,5. Så svarene på dine spørgsmål er, at der ikke indenfor de gældende rammer kan laves tæt-lav bebyggelse, hverken som kædehuse eller dobbelthuse. Hvis der ønskes lavet andet end, hvad kommuneplanrammen giver mulighed for, skal der laves kommuneplantillæg og lokalplan. Jeg håber, at dette svar er til at bruge. Du er velkommen til at kontakte mig for nærmere drøftelse.”
13.10.2017. Kl. 13:12 Sagsansvarlig i mail til arkitekt Jesper Nordberg
”Hej Jesper. Jeg har lige drøftet udstykningen med en kollega, som var inde over ved en tidligere henvendelse om det samme. Jeg er blevet gjort opmærksom på, at jeg ikke har været tilstrækkelig præcis. Det går på lokalplanspørgsmålet. Vi har tidligere svaret, at der bør laves lokalplan, når der spises af offentlige arealer udlagt til rekreative formål. Set i lyset af, at der er tale om et mindre område, er det måske ikke sikkert, at der skal laves en lokalplan. Det er dog vores vurdering, at vi ikke uden videre kan inddrage fælles offentlige områder til udstykning af private grunde. Derfor er jeg ked af at give et sikkert svar på denne del af dit spørgsmål. Nu kender vi heller ikke det endelige projekt.”
13.10.2017. Kl 13:14 Arkitekt Jesper Nordberg i mail til sagsansvarlig
”Jeg er blevet bedt om at lavet et disponeringsforslag for tæt lav bebyggelse for hele den store matrikel som I så skal vurdere om vi kan igangsætte – hvilket jo helt sikkert vil kræve en lokalplan. Nu kommer spørgsmålet om det taktisk er bedre at vente med at forelægge det til efter valget, så der ikke pludselig går politik i sagen.
13.10.2017. Kl. 13:19 Sagsansvarlig i mail til arkitekt Jesper Nordberg
”Der er lidt gang i debatten om udnyttelsen af området i Svanelundskvarteret og måske også Ulvegravene. Jeg kan ikke afgøre, hvad der vil være rigtigt. Det er dog tiden, hvor enkeltsager meget let kan blive politiske. Hvis vi modtager en forespørgsel om et projekt for tæt-lav bebyggelse, vil det kræve en politisk behandling, og der skal udarbejdes både kommuneplantillæg og lokalplan.”
09.11.2017. kl 16:12 Arkitekt Jesper Nordberg i mail til den sagsansvarlige i Hjørring kommune
”Vi har udarbejdet et lidt mere konkret projekt på matr. Nr. 8f, Bagterp, Skt Hans. Ønsket er at få en tilkendegivelse på om det er muligt og kan godkendes af kommunen til iværksætte dette projekt. Som du tidligere har udtalt, vil det kræve en projekt lokalplan som vi naturligvis er indforstået med”
”Håber med nærværende skitse at kunne igangsætte en dialog med kommunen som senere kan udløse en igangsætning af en lokalplan.”
10.11.2017 Kl. 08:32 Sagsansvarlig i mail til arkitekt Jesper Nordberg
” Tak for din mail. Når jeg tænker på, hvad I oprindelig forespurgte om, synes jeg, at projektet har udviklet sig ret meget. Nu er der ikke længere tale om et mindre projekt, hvor vi i administrationen kunne hjælpe projektet i mål. Det fremsendte projekt skal igennem hele processen med lokalplan mm. Jeg ved ikke, hvor langt du er med projektet som sådan, men vi skal vide mere om antal boliger, parkering, fri arealer mm, som vi normalt beskriver i en lokalplan. Der er også et vigtigt spørgsmål omkring adgangsforhold, som skal undersøges nærmere her i administrationen. Jeg har tidligere nævnt, at det er et lidt følsomt emne, og at jeg ikke kan love noget. Jeg er derfor lidt overrasket over, at projektet omfang bliver større.”
02.07.2019 Kl. 11:51 Sagsansvarlig i mail til Kim Andersen
Tak for din mail med forespørgsel om udstykningsforslaget med 5 grunde vil kunne godkendes. Jeg skal herved kvittere for modtagelsen og give vores bemærkninger til projektforslaget. Vi har tidligere i dialog med ejendomsmægleren tilkendegivet, at ejendommen kan udstykkes til boligformål. Ved behandlingen af henvendelsen ønskede ejendomsmægleren svar på, om kommunen ville være indstillet på at sælge en mindre del af det offentlige areal, hvilket var nødvendigt for at kunne anlægge en vej nord om gården. Det fremgår af din plan, at gården nu ønskes nedrevet for at give plads til nye boliger. Vi vurderer derfor, at forudsætningerne for at afgive et mindre offentligt areal fra et rekreativt område til vejanlæg i forbindelse med udstykningen ikke længere er til stede. Har I overvejet at lade adgangsvejen gå syd om boliger, da det vil kræve mindre vejareal? Der er vist 5 boliger, hvoraf to af boligerne er vist med 2 etager. Området er meget kuperet, og det fremgår ikke, hvor høje boligerne bliver. Det er vores vurdering, at der ikke er planlægningsmæssig begrundelse for at bygge så højt, at der generer/tager udsyn for boligerne på Mimersvej. Derfor må det være tilstrækkeligt med boliger i ét plan. Det er vores vurdering, at projektet udløserkrav om lokalplan. Det er en politisk afgørelse, om planlægningen ønskes gennemført. Når vi har modtaget et revideret projektforslag, kan vi tage en nærmere dialog om en kommende lokalplans indhold, inden anmodningen om udarbejdelse af ny lokalplanen forelægges Teknik- & Miljøudvalget. Vi hører gerne, hvis du har bemærkninger eller spørgsmål til denne mail.”
11.05.2020 Kl. 14:35 Arkitekt Jesper Nordberg i mail til den sagsansvarlige i Hjørring kommune
”Hermed opdateret udstykningsplan for Ulvegravene 1. Vi bibeholder en plan med 2 udstykninger fra den gamle store grund så det i alt bliver 3 selvstændige matrikler og med fællesadgang nord om grundene som tidligere. Detvil vel ikke kræve lokalplan men kan realiseres som en alm udstykningssag? Skal vi sætte landmåleren i gang med det praktiske?
01.07.2020 Kl. 09:05 Teamleder Team Plan & erhvervsudvikling i mail til ejendomsmægler Morten Hove
Tak for din henvendelse, hvor du har spurgt ind til vejadgangen og udstykning af ejendommen på Ulvegravene 1, Hjørring. Jeg skal indledningsvis beklage, at tilbagemeldingen har trukket ud. Det skyldes, at der har været behov for flere drøftelser af henvendelsen, ligesom der har været præsenteret flere udviklingsretninger for ejendommen for administrationen. Hjørring Kommune har tidligere, i april 2015 og i september 2019, givet en tilbagemelding på, at det er muligt, at tillade udstykning til 3 grunde – altså 2 grunde ud over eksisterende gård/ejendom. Desuden er det udtalt, at der forventeligt kan erhverves areal til vejadgang til de 2 supplerende grunde, nord om den eksisterende gård. Altså, er det en forudsætning at gården blev liggende, da en vejadgang syd om gården er svær at etablere, da gården ligger – forholdsvis – tæt på naboskel. I de efterfølgende dialoger, med både ejendomsmægler og potentiel køber af ejendommen er der præsenteret flere forskellige udstykningsforslag for ejendommen, som lægger op til en mere intensiv udnyttelse af ejendommen, og fjernelse af gården. Samtidig har kommunen gjort sig nogle erfaringer for udviklingen i området, som gør, at vi ønsker at have en tæt dialog med kommende ejer af ejendommen om udnyttelsen og udviklingen i området. Det vurderes, at en udstykning af ejendommen skal ske i nærmere dialog med kommunen – og efter en samlet vurdering. En udstykning og kommende byggeri på ejendommen kan medføre en væsentlig ændring i det bestående miljø, og dermed eventuelt være lokalplanpligtig. Det vurderes, at det kan være nødvendigt, at få udarbejdet visualisering m.v. til denne vurdering. I den forbindelse, skal der ligeledes drøftes vejadgang, og umiddelbart, så vurderes det, at der skal findes en løsning på vejadgangen på egen grund. Så, der bør optages en nærmere dialog med nuværende eller kommende ejer om den videre udvikling af ejendommen.”
12.08.2020 Kl.14:04 Sagsansvarlig i mail til Teamleder Team Plan & erhvervsudvikling
”Til orientering. Jeg har talt med Jacob Munch Hansen, som er advokat for Kim Andersen på Ulvegravene 1. Jeg fik oplyst, at Kim Andersen har købt ejendommen, og at han er interesseret i at få gennemført et projekt. Det kan muligvis være det projekt, som han fik tilladelse til i 2017. Jeg sagde, at vi som udgangspunkt er med på, at der kan ske nyt på ejendommen, men jeg er ikke sikker på, at vi fortsat kan nikke ok til det tidligere projekt. Projekterne er løbende blevet ændret, og vi har ikke nikket ok til dem. Set i lyset heraf kan man ikke uden videre forvente ok til et tidligere projekt. Et nyt projekt kan meget vel tænkes at udløse krav om lokalplan, såvidt projektet kan godkendes. Advokaten vil foreslå, at Kim Andersen sender et projekt, som vi behandler. Vi tænker derfor, at tavlen er visket ren.”
09.09.2020 Internt Notat Team Plan Hjørring kommune
”Møde 8. september 2020 med bygherre om udstykning af Ulvegravene 1, Hjørring. Mødedeltagere bygherre Kim Andersen, og Jacob Munch Hansen, Michael Hammer, Tonni Hansen
Bygherren ønskede kommunens tilkendegivelse, hvor vidt kommunen er indstillet på at godkende en udstykning med 3 parceller, som kommunen har godkendt i 2017 og bekræftet i 2018.
Kommunen er indstillet på at godkende en udstykning af 3 parceller til 3 parcelhuse. Da en del af udstykning omhandler erhvervelse af et mindre grønt område, ønsker kommunen at forelægge forespørgslen for Udvalget for Teknik og Miljø.
Kommunen ønsker at vide, hvordan området udnyttes, fordi udnyttelsen – selv indenfor kommuneplanens rammer – kan betyde, at ændringen af det bestående miljø får en sådan karakter, at det udløser krav om lokalplan.
En løsning på dette spørgsmål kan være, at der laves en deklaration, hvor det fremgår, at der kan være 3 parcelhuse, og at byggeriet får en nærmere fastlagt højde og fremtræden. Dette kan ske efter en nærmere vurdering pba en besigtigelse.
Vejadgangen blev drøftet. Her er vist en vejadgang, der er ført nord om bebyggelsen op ad det grønne område. Det er sandsynligvis mere ønskeligt at få vejadgangen lagt syd om området, men den nuværende løsning spærrer for at lægge vejadgang langs det sydlige skel.
Spørgsmålet om magelæg blev drøftet. Bygherren modtager et offentligt areal til vejadgangen mod at afgive et tilsvarende areal fra sin ejendom. Dette kan indgå ved den politiske fremlæggelse.
Bygherren har et primært ønske til udstykningen. Projektet omfatter, at området udstykkes i 4 parceller. Der er ikke taget stilling til, om det kræver lokalplan. Kommunen har ikke forholdt sig til spørgsmålet. Dette skal indgå ved den politiske fremlæggelse.
Forskellige kombinationer af udstykning og ændret vejadgang blev drøftet. Bygherren vil fremsende en ansøgning, der skal forelægges til politisk behandling. Team Plan, 9.9. 2020/TH”.