Af Paw Rytter
Christiansdalsvej 83
Vrå
Ifølge Nordjyske nåede et enigt Teknik- og Miljøudvalg på dagens møde frem til, at de ikke mener, der er grundlag for at gøre brug af planlovens § 14 til at nedlægge et midlertidigt forbud mod opførslen af et såkaldt mega-sommerhus med pool og 24 sengepladser i et af kommunens mest naturskønne og uspolerede sommerhusområder.
Den beslutning kan man så være enig eller uenig i alt efter sindelag. Men det er bekymrende, når man læser udvalgets formand Søren Smalbros begrundelse for, hvorfor man ikke gjorde brug af § 14. Ifølge Nordjyske mener han, ”at der skal der være samfundsmæssige forhold på spil”, før et § 14 forbud kan retfærdiggøres.
Hvad pokker mener Søren Smalbro med samfundsmæssige forhold? Bevares, det lyder alvorligt, næsten i samme vægtklasse som ”folkesundheden” eller ”almenvældet”. Men ikke desto mindre er det det rene vås. For politik handler ikke om meget andet end reguleringen af samfundsmæssige forhold. Det burde en borgmesterkandidat være skarp nok til at vide.
Uanset Søren Smalbros tungesnak, så var udvalget i sin gode ret til at træffe den afgørelse, de gjorde. For det var en politisk beslutning, hvor et samfundsmæssigt forhold var på spil. Skulle man skåne et eksisterende rekreativt uspoleret kulturmiljø mod en snigende tivolisering eller skulle man tilgodese et ægtepar, der har mulighed for at gøre en god forretning på andres bekostning? Det var det, der var på spil.
Tillykke med sejren Smalbro, du har lige trynet de 140 sommerhusejere, der er imod det kommende mega-sommerhus.
Her følger konklusionen fra juridisk notat som forvaltning Hjørring kommune har udarbejdet, der viser, at udvalget var i sin gode ret til at nedlægge et § 14 forbud.
Konklusion
Nedlæggelse af § 14 forbud
Efter planlovens § 14 kan en kommune nedlægge forbud mod, at der retlig eller faktiske etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan.
Forbuddet kan højest nedlægges for et år. Et § 14 forbud er et foreløbig retsmiddel, som kommunen typisk tager i anvendelse, når den i forbindelse med et ansøgt byggeprojekt bliver opmærksom på, at den ønsker at ændre sin gældende planlægning, som det ansøgte er i overensstemmelse med. At et forbud højst kan nedlægges for et år betyder, at kommunen inden et år efter forbuddets nedlæggelse, vil skulle have vedtaget og offentliggjort et forslag til lokalplan, og på tidspunktet for dette lokalplanforslag offentliggørelse indtræder de foreløbige retsvirkninger efter planlovens § 17.
Endvidere skal et forbud være planmæssigt begrundet, dvs. at der skal sigtes mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn.
1) Samfundsmæssige og funktionelle hensyn
2) Æstetiske og kulturhistoriske hensyn
3) Natur og miljøhensyn
Forhold, der allerede er lovligt etableret, eller hvor der er meddelt byggetilladelse eller et bindende forhåndstilsagn, kan ikke hindres gennem et forbud efter planlovens § 14.
Det fremgår af sagen, at Hjørring Kommune den 8. november 2020 modtager en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af sommerhus på ca. 300 m2. Endvidere fremgår det, at der ikke er meddelt byggetilladelse. Det vurderes at der ikke er meddelt bindende forhåndstilsagn, jf. afsnit nedenfor.
Det fremgår af de bemærkninger, som i forbindelse med partshøringen er modtaget, at disse vedrører det påtænkte byggeriets størrelse, altså bygningernes ensartede præg i kvarteret.
Det følger af MAD2016.238NMK ” kommunens begrunder udstedelsen af forbuddet med, at der skal sikres et ensartet udtryk af bebyggelsen i området og at yderligere fortætning af bebyggelsen i området skal forhindres. Bestemmelser om bebyggelser størrelse, omfang og placering mv. er forhold som kan reguleres i en lokalplan, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 3,6,7 og 8. hensynet til bygningernes ensartede præg i et kvarter, er et sagligt hensyn efter planloven”
Det er en betingelse for at nedlægge et § 14, forbud, at der er en planmæssige begrundelse for det. De indsigelser der er fremkommet i forbindelse med partshøringen er ” hensynet til bygningernes ensartede præg i kvarteret. Det vurderes at den planmæssige begrundelse, ”hensynet til bygningernes ensartede præg i et kvarter” ikke kan anvendes i denne sag, idet der allerede i området er opført flere større sommerhuse. Såfremt man ønskes at nedlægge et § 14 forbud, skal der således findes en anden planmæssige begrundelse.
Det vurderes at betingelserne for nedlæggelse af et § 14- forbud på nuværende tidspunkt er til stede, dog under forudsætning af at den planmæssige begrundelse, ”hensynet til bygningernes ensartede præg i et kvarter” eller lignede ikke kan anvendes i denne sag, idet der allerede i området er opført flere større sommerhuse. Såfremt man ønskes at nedlægge et § 14 forbud, skal der således findes en anden planmæssige begrundelse.
Bindende forhåndstilsagn
Bindende forhåndstilsagn kan også afskære muligheden for at nedlægge forbud efter § 14. Det må imidlertid forudsættes, at der er tale om egentlige forhåndstilsagn eller anden kvalificerende omstændigheder. Det må fastholdes, at et projekts overensstemmelse med den gældende den planlægning ikke hindre nedlæggelse af et § 14 forbud, idet det netop er muligt med hjemmel i bestemmelsen at genoverveje eller ændre den eksisterende planlægning.
Spørgsmålet er herefter om kommunen i sagsforløbet, fra første henvendelse i april 2019 til modtagelse af byggeansøgning i november 2020, har meddelt et bindende forhåndstilsagn eller på anden vis har givet ejeren en berettiget forventning om det ønskede projekt kunne gennemføres.
En myndigheds manglende eller sene reaktion på en ansøgning om et forhold, som efter loven kræver tilladelse eller dispensation, bevirker ikke i sig selv, at ejer får en berettiget forventning om, at en tilladelse vil blive givet.
En bindende forhåndsbesked forudsætter bl.a. at forvaltningsmyndigheden ikke har taget forbehold, at spørgeren har fremstillet sagsforholdet entydig og udtømmende, og at det nøjagtige indhold af en forhåndsbesked kan dokumenteres. Det er ejers korrespondance med kommunen fra april 2019, som ejeren mener er udtryk for en bindende forhåndsbesked.
Det fremgår af besvarelsen fra administrationen at ” Jeg ser ikke lige umiddelbart noget til hinder for din forespørgsel. Naboerne kan altid klage over byggetilladelsen, sådan er det jo i alle afgørelser. Jeg har dog svært ved at se hvad der vil kunne klages over i denne sag”, Det vurderes at administrationen med formuleringen ” ikke lige umiddelbart” og ”Naboerne kan altid klage over byggetilladelse”, har taget forbehold for at byggeriet kan gennemføres.
Har ejeren fremstillet sagsforholdet entydig og udtømmende, det fremgår af skrivelse fra ejer af den 1. april 2019 ”Hej Hjørring Kommune Jeg skriver fordi jeg går kraftigt og overvejer at købe nedenstående grund…Jeg har ønske om at indenfor de næste 2 år at bygge et 300/250 kvm luksussommerhus med pool osv. Til udlejning. Jeg har læst lokalplanen igennem og kan ikke finde nogen bestemmelser som strider imod dette … Der må bebyggelse 10 procent på grunden dvs. 3045 grundareal som er 304.5 boligareal. Hvad er kommunens holdning til dette og har i nogle indenfor samme lokalplansområdet som der er givet tilladelse til lignende?”
Det vurderes, at denne forespørgsel ikke kan være udtryk for en fremstilling sagsforholdet entydig og udtømmende.
Det nøjagtige indhold af den ”bindende forhåndsbesked” efter ejerens opfattelse kan dokumenteres, idet besvarelse af henvendelsen af den 1. april 2019 er en e-mail af den 26. april 2019, ” Hej igen Jamen det er jo ikke forskelligt fra andre huse, og ej heller udelukkende erhvervsmæssigt. Huset ligger i sommerhuszone, hvor man som nabo også må forvente at der sker udlejning af de omkringliggende huse. Jeg ser ikke lige umiddelbart noget til hinder for din forespørgsel. Naboerne kan altid klage over byggetilladelsen, sådan er det jo i alle afgørelser. Jeg har dog svært ved at se hvad der vil kunne klages over i denne sag. Det kræver jo ikke engang en dispensation fra lokalplanen.” Det vurderes at administrationens besvarelsen af den 26. april ikke er et udtryk for en bindende forhåndsbesked, men en vejledning, i henhold forvaltningslovens § 71 , idet der i forhåndsbeskeden er tage forbehold, ligesom ejeren ikke har fremstillet sagsholdet entydigt og udtømmende. På baggrund heraf vurderes det at Hjørring Kommune ikke har givet bindende forhåndsbesked eller at kommunen på anden vis har ageret på en sådan måde, at ejeren kunne få en berettiget forventning om at projektet kan gennemføres, kommunen har således ikke fortabt muligheden for nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14.
Passivitet
En kommune kan fortabe muligheden for at nedlægge forbud ved passivitet, hvis kommunen gennem en vis tid har haft mulighed for at reagere. Det forudsætter dog at kommunen har kendskab til et mere detaljeret projekt, f.eks. ved en ansøgning om byggetilladelse.
Idet det forudsættes at kommunen skal have kendskab til et mere detaljeret projekt, som byggeansøgning modtaget den 8. november 2020, og ikke fra april 2019 hvor ejeren, retter henvendelse til kommunen, vurderes det, at der ikke er udvist passivitet fra kommunens side, hvorfor muligheden for nedlæggelse af § 14 forbud ikke er fortabt på baggrund af passivitet.
Sammenfattet konklusion
Det vurderes, at Hjørring Kommune ikke har givet bindende forhåndsbesked eller at kommunen på anden vis har ageret på en sådan måde, at ejeren kunne få en berettiget forventning om at projektet kan gennemføres, kommunen har således ikke fortabt muligheden for nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14.
Det vurderes endvidere, at der ikke er udvist passivitet fra kommunens side, hvorfor muligheden for nedlæggelse af § 14 forbud ikke er fortabt på baggrund af passivitet.
Endeligt vurderes det, at betingelserne for nedlæggelse af et § 14- forbud på nuværende tidspunkt er til stede, dog under forudsætning af at den planmæssige begrundelse, ”hensynet til bygningernes ensartede præg i et kvarter” eller lignede ikke kan anvendes i denne sag, idet der allerede i området er opført flere større sommerhuse. Såfremt man ønskes at nedlægge et § 14 forbud, skal der således findes en anden planmæssige begrundelse.
Link til tidligere indlæg
Der bør rejses krav om lokalplan for byggeri ved Beiths Vænge